<<
>>

§ 1. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем приватизации

Наиболее четко формализованным, в части определения юридического состава, способом приобретения земельных участков в городе Москве в частную собственность является приватизация.

На современном этапе приватизация публичной собственности не столь масштабная кампания по разгосударствлению экономики, которая проводилась в 90-х годах прошлого века.

Однако и сейчас масштабы приватизации остаются весьма значительными, что требует для ее успешной реализации и нормативно-правовой базы, и эффективного государственного контроля за ходом и результатами приватизационной кампании.

Развитие института приватизации на современном этапе обозначено в 2010 году и оформлено Федеральным законом от 31 мая 2010 года № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»[110].

Изменения в законодательстве о приватизации сопровождались существенными переменами в масштабах самой приватизационной кампании. Прежде всего, значительно расширилась база для приватизации.

Список, не подлежащих приватизации, стратегических предприятий и акционерных обществ, установленный Указом Президента РФ от 4 августа 2004 года №2 1009 «Об утверждении Перечня стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ»[111], только за 2010 год сократился примерно вдвое (до 200 наименований). В планы по приватизации попали пакеты акций, а значит и принадлежащих им на праве собственности земельных участков, как наиболее крупных российских компаний и банков (Роснефть, РЖД, Банк ВТБ, Сбербанк и др.), так и более мелких государственных организаций, в том числе государственных унитарных предприятий[112].

По федеральной Программе приватизации, одобренной в ноябре 2010 года, федеральный бюджет до 2016 года должен получать ежегодно примерно по 300 млрд.

руб. При этом Минэкономразвития России ожидает, благодаря расширению Программы приватизации, ежегодные доходы до 1 трлн. руб[113].

Продолжается приватизация крупных предприятий и в столице. Так, например, 14 августа 2013 г. Энергетическое подразделение ОАО «Газпром» — ОАО «Газпром энергохолдинг» — выиграло аукцион по продаже ОАО Московская объединенная энергетическая компания (ОАО МОЭК). Правительство Москвы продало 89,97% акций ОАО МОЭК за 98,6 млрд. руб. Об общей площади приватизированных земельных участков можно только догадываться. Однако, с учетом того обстоятельства, что в собственности компании находятся все тепловые и более трети электрических станций речь может идти о приватизации десятков тысяч гектар земельных участков города Москвы[114].

Юридический состав правоотношений приватизации современном виде урегулирован федеральным законодательством. ЗК РФ, которого так долго ждали московские предприниматели, вступивший в силу осенью 2001 года, наконец, разрешил собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, приобретать в собственность данные земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Статья 36 ЗК РФ прямо говорит, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ и иными федеральными законами. Часть 3 ст. 28 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ (далее - Закон о приватизации) говорит, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на землях, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, мы видим первое противоречие между ЗК РФ и Федеральным законом о приватизации: если ЗК РФ предусматривает право на приватизацию земельных участков под зданиями и сооружениями, то Закон о приватизации устанавливает обязанность приобретения прав на такие земельные участки. Хотя пункт 3 статьи 3 ЗК РФ некоторым образом разрешает противоречие между вышеуказанными нормами, отмечая, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, т.е. в данном случае мы имеем дело с действием специальных норм - норм ЗК РФ. Что же касается того, кто определяет: приобретать земельный участок в собственность или в аренду, - то, исходя из смысла ст. 36 ЗК РФ, это право выбора принадлежит собственнику недвижимости, расположенной на участке.

Действовавшее в период введения в действие норм федерального земельного законодательства о приватизации, законодательство города

Москвы, в частности, Закон г. Москвы «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы»[115] от 11.04.2001 г. №2 12 в ст. 45 отчасти повторял, но в то же время и противоречил положениям нормы ЗК РФ об исключительном праве собственника (правопреемника) приватизированного предприятия на:

- долгосрочную аренду земельного участка, находящегося под приватизированным объектом или относящегося к нему;

- выкуп земельного участка, за исключением земель, не подлежащих отчуждению. Таковыми в соответствии с Федеральным законом о приватизации являются земельные участки в составе земель:

а) сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

б) зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

в) водоохранного и санитарно-защитного назначения;

г) общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

д) предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

е) не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако рассматриваемый закон о приватизации тут же делал оговорку, что до принятия Российской Федерацией и городом Москвой нормативноправовых актов, определяющих порядок приватизации земельных участков, земельный участок, занимаемый объектом приватизации и/или относящийся к нему, сдается в долгосрочную аренду. Здесь указанный Закон дважды противоречил ЗК РФ и Закону о приватизации:

1) неправомерно ограничивал право собственника приватизированного объекта на приобретение в собственность земельного участка под ним;

2) ЗК РФ и Закон о приватизации не содержали и до настоящего времени не содержат каких-либо запретов или ограничений на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости. Более того, Закон о приватизации (ст. 28) четко указывает, что отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом рассматриваемым законом города Москвы о приватизации (ст. 14) предусматривался исчерпывающий перечень оснований для отказа в приватизации:

- установление запрета на приватизацию объекта;

- изъятие приватизируемого имущества из оборота или ограничение такового в гражданском обороте;

- заявленный к приватизации объект не относится к государственной или муниципальной собственности.

Аналогичный перечень оснований содержит ч. 4, ст. 28 ЗК РФ.

В то же время Закон г. Москвы «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» от 11.04.2001 г. № 12 содержал указание о праве собственника недвижимого имущества взять земельный участок в долгосрочную аренду (ч. 2, ст. 45).

Еще более осложнило ситуацию принятие Постановления Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» (далее - Постановление Правительства Москвы № 431-ПП)[116].

Названным Постановлением был утвержден Порядок передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений (далее - Порядок передачи в собственность земельных участков), а также ряд иных документов, связанных с передачей в частную собственность земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного (наследуемого) владения. Несмотря на то, что в целом данное Постановление направлено на урегулирование процедуры передачи в частную собственность земельных участков, оно по-прежнему создавало препятствия для собственников зданий (строений, сооружений) к приобретению собственности на земельные участки под этими объектами.

Пункт 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков предусматривал, что собственники зданий (строений, сооружений), заключившие договор аренды земельного участка, занятого такими объектами и необходимого для их использования, после вступления в силу Постановления Правительства Москвы № 431-ПП утрачивают право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, в г. Москве сложилась ситуация, при которой в течение длительного времени собственники объектов недвижимости фактически были вынуждены приобретать на земельные участки под принадлежащими им объектами право аренды, представляющее собой «основную (преимущественную) форму распоряжения землями», поскольку в г. Москве отсутствовал порядок реализации федерального законодательства,

направленный на приобретение права собственности. А с утверждением Порядка передачи в собственность земельных участков заключившие договоры аренды земельных участков собственники объектов недвижимости были признаны утратившими право приватизации этих участков.

Следует отметить, что ранее толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ было предложено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного

законодательства», согласно п. 7 которого собственник объекта недвижимости, заключивший договор аренды земельного участка под таким объектом недвижимости после введения в действие ЗК РФ, считается реализовавшим свое исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права его аренды и, следовательно, утратившим право выкупа данного участка[117].

Между тем, п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков представлял собой уже не толкование, но ограничение предусмотренного п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды, а именно права, закрепленного нормативным правовым актом федерального уровня, нормативным правовым актом уровня субъекта РФ. Не менее примечательно и то, что в то время как, по мнению Пленума ВАС РФ, заключение договора аренды земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ предполагает утрату права выкупа этого участка уже с даты вступления в силу ЗК РФ, Правительство Москвы признавало собственника здания, заключившего подобный договор аренды, утратившим право на выкуп участка лишь после вступления в силу Постановления Правительства Москвы № 431-ПП, косвенным образом допуская наличие у собственника здания - арендатора земельного участка права выкупа участка до вступления данного Постановления в силу.

Положения ЗК РФ не дают оснований полагать, что исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, которые расположены под принадлежащими им объектами и находятся в государственной или муниципальной собственности, - это лишь право выбора варианта поведения и что собственник здания, строения, сооружения, став арендатором земельного участка, теряет свой исключительный статус и не может обосновывать право на приобретение этого участка в собственность со ссылкой на п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Во-первых, подобное понимание противоречит принципу земельного законодательства о создании единого правового режима недвижимого имущества. Во-вторых, если именно такое содержание законодатель вкладывал в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, это должно было бы следовать прямо из формулировки данной нормы. В-третьих, положение об утрате права на выкуп земельного участка не соответствует логике, заложенной в иных статьях ЗК РФ. Так, согласно п. 8 ст. 22 ЗК РФ, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

С учетом представленного анализа ранее действовавших региональных законодательных норм, представляется возможным сделать вывод о явном препятствовании органами власти города Москвы продаже земельных участков, находящиеся в собственности г. Москвы, по правилам, установленным федеральным законодательством.

В данной ситуации такую позицию власти города Москвы представляется возможным обосновать экономическими причинами.

При существующем спросе на землю и при учете того, какие суммы коммерческие организации готовы платить и платят только за выкуп права аренды земельного участка в городе Москве продавать земельные участки по значительно более низким ценам, установленным федеральным законодательством, просто экономически невыгодно, а город потеряет один из самых больших источников дохода в бюджет.

На современном этапе развития законодательства города Москвы правоотношения приватизации, как самостоятельного способа приобретения земельных участков в частную собственность, приведены в соответствие с действующим федеральным законодательством, что, к сожалению, не привело к уменьшению спорных ситуаций на практике.

Сегодня региональное законодательство по вопросам приватизации представлено лишь Законом г. Москвы от 17.12.2008 №2 66 (ред. от 05.06.2013) «О приватизации государственного имущества города Москвы»[118], который апеллирует к федеральным законам и практически не содержит подробных указаний о земельных участках, как объектах приватизации, ограничиваясь указанием на обязанность одновременной приватизации объекта капитального строительства и занятого им земельного участка (ст. 11).

На основании норм современного федерального законодательства рассмотрим юридическую структуру правоотношений приватизации.

Согласно ст. 1 Закона о приватизации под этим основанием приобретения в частную собственность земельного участка законодатель понимает возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Субъектами правоотношений приватизации земельных участков из государственной и муниципальной собственности, согласно ст. 28 Закона о приватизации, являются государственные и муниципальные органы исполнительной власти, уполномоченные нормативно-правовыми актами на владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности - с одной стороны, и граждане и юридические лица, которые являются собственниками расположенных на этих земельных участках объектах недвижимости - с другой. (Ч. 1, ст. 28 Закона о приватизации, ч. 1, ст. 36 ЗК РФ).

Приобретателями земельных участков, согласно ч. 1, ст. 36 ЗК РФ, являются граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с рассматриваемой статьей, право на приватизацию земельного участка данными субъектами является исключительным.

Согласно разъяснению ВАС РФ «исключительное» означает то, что никто кроме самого собственника недвижимости не имеет права на приобретение земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями в собственность1.

Из обозначенного пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ круга правообладателей следует, что к ним не относятся арендаторы, субарендаторы, различные субъекты права безвозмездного пользования помещениями в здании, строении или сооружении.

Однако данное положение уточняется в ч. 2, ст. 36 ЗК РФ, где в качестве субъекта правоотношений законом также названы домовладельцы - собственники имущества в многоквартирном доме в границах существующей застройки, которым занимаемый многоквартирным домом земельный участок предоставляется на праве общей долевой собственности.

Вместе с тем, регулирующая вопросы приватизации, ст. 36 ЗК РФ содержит норму о безвозмездном предоставлении в собственность, земельных участков занятых недвижимостью религиозных организаций. В свете вышеприведенной из преамбулы Закона дефиниции приватизации, в частности, о возмездном приобретении земельного участка, такой подход законодателя представляется бессистемным.

Характеризуя субъектный состав правоотношений приватизации необходимо добавить, что ч. 5, ст. 28 и ч. 9, ст. 36 ЗК РФ также допускают приватизацию земельных участков иностранными юридическими и физическими лицами, а также лицами без гражданства. [119] [120]

Объектом правоотношений приватизации является, находящийся в публичной собственности земельный участок, занятый, находящимся на нем, частным объектом недвижимости и необходимый для использования такой недвижимости. (Ст. 33, 36 ЗК РФ, ч. 2, ст. 28 Закона о приватизации).

Вместе с тем, Закон о приватизации (ч. 8, ст. 28) и ЗК РФ (ст. 28) содержит перечень земельных участков, которые не могут быть объектом приватизации. Так, согласно ч. 8, ст. 28 Закона о приватизации не допускается отчуждение земельных участков лесного и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования; зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Согласно ч. 4, ст. 28 ЗК РФ не допускается предоставление в собственность земельных участков, изъятых из оборота и в случае установленного законом запрета на приватизацию земельного участка.

Применительно к объекту правоотношений приватизации, важной проблемой является определение площади земельного участка, необходимого для использования, эксплуатации приватизированных строений, зданий или сооружений. Об этом говорят статьи 33 и 34 ЗК РФ, пункт 1 статьи 552 ГК РФ. Об участке, необходимом для использования объектов недвижимости, упоминается и в ряде других нормативно-правовых актов.

Ранее законодательство города Москвы содержало методологию определения земельного участка, подлежащего приватизации. Так, в статье 1 Закона города Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве»[121] содержались следующие указания:

«земельный участок (часть земельного участка), занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, - земельный участок (часть земельного участка), права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания или сооружения. Порядок определения границ земельного участка устанавливается Московской городской администрацией. До межевания территории его площадь для целей настоящего Закона определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:

а) площади застройки;

б) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

в) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь. Доля, соответствующая зданию или сооружению, рассчитывается в порядке, установленном в части 2 статьи 6 настоящего Закона».

Пришедший на смену названному документу Закон г. Москвы от 19.12.2007 г. .№ 48 (ред. от 10.07.2013) «О землепользовании в городе Москве» вопросы определения площади предоставляемого в частную собственность в порядке приватизации, земельного участка, как и приватизации земельных участков в целом обходит молчанием.

Содержащиеся в федеральном законодательстве формулировки еще более осложняют ситуацию.

Так, согласно ст.ст. 33 и 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки,

землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, федеральный законодатель, не дает никаких конкретных пояснений по порядку определения подлежащего приватизации земельного участка, а указание на «утвержденные в установленном порядке нормы», «правила землепользования и застройки», «землеустроительную, градостроительную и проектную документацию», принимаемую на региональном уровне, дает субъектам Российской Федерации безграничные возможности для злоупотреблений, что подтверждается обширной судебной практикой.

Так, до настоящего времени в городе Москве не утвержден ни один из названных нормативных актов. Период принятия Правил землепользования и застройки города Москвы, организационные решения по которому приняты еще Постановлением Правительства Москвы от 19.08.2008 № 739-1111 (ред. от 19.10.2010) «О подготовке проекта правил землепользования и застройки в городе Москве»[122] в очередной раз продлен федеральным законодателем до 31 декабря 2014 г[123]. Отсутствие названных Правил создает существенный пробел в правовом регулировании приватизации и ограничивает, гарантированное федеральным законодателем гражданам и юридическим лицам исключительное право приватизации.

Важным аспектом характеристики объекта правоотношений приватизации является вопрос цены приватизируемого земельного участка.

Для определения цены земельных участков подлежащих приватизации следует учитывать нормы Федерального закона о введении в действие ЗК РФ, и Закон г. Москвы от 19.12.2007 №2 48 «О землепользовании в городе Москве».

Так, согласно Федерального закона о введении в действие ЗК РФ до установления субъектами РФ цены земельного участка применяется

наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка (ст. 1).

Вместе с тем, закон о землепользовании в городе Москве устанавливает правило, согласно которому собственники объектов капитального строительства, приобретающие право частной собственности на земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, приобретают в собственность такие земельные участки, по цене, равной кадастровой стоимости. На сегодняшний день Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 № 670-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы»[124] проведена текущая оценка кадастровой стоимости земельных участков в городе Москве с учетом расширения городских границ. Так, по оценкам специалистов, на сегодняшний день, на территории «старой» Москвы наибольшее увеличение среднего уровня удельных показателей кадастровой стоимости произошло применительно к земельным участкам для размещения многоэтажных жилых домов (почти в 2 раза), дорог и объектов инфраструктуры (в 2,6 раза). Кадастровая стоимость участков для размещения производственных зданий выросла в 1,25 раза, для размещения объектов торговли и гостиниц - в 1,4 раза, для размещения офисных зданий - в 1,6 раза.

В связи с расширением территории города Москвы пересмотрена кадастровая стоимость земельных участков на территории «новой Москвы» - муниципальных образований, до середины 2012 года входивших в состав Московской области. Кадастровая стоимость участков увеличилась в среднем в 1,5-2 раза, однако она пока гораздо меньше средней стоимости участков соответствующего типа в пределах «исторической» территории Москвы[125].

Также немаловажно отметить, что финансовая нагрузка на собственника объекта капитального строительства этим не ограничивается.

Так, в городах с численностью населения свыше трех миллионов

человек одновременно с приобретением указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.

Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка.

Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов России (п. 3 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ).

Законом «О землепользовании в городе Москве» размер платы за снятие такого запрета признается равным 80 процентам (п. 3, ст. 7). Таким образом, в 2013 году правообладатель объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, в собственности города Москвы может заплатить за приватизацию до 180 процентов кадастровой стоимости!

Исходя из вышеизложенного, очевидно, что с течением времени органы государственной власти города Москвы смогли воспользоваться всеми пробелами в законодательстве, чтобы максимально усложнить возможность реализации гражданами и юридическими лицами исключительное право на приватизацию земельных участков в городе Москве.

Из существенных характеристик содержания правоотношений приватизации необходимо отметить процессуальный порядок приватизации земельных участков из публичной собственности (чч. 5-8, ст. 36 ЗК РФ), а также установленное законом (с учетом включения в ст. 36 ЗК РФ положения о религиозных организациях) обязательное условие о платности приватизации занимаемого объектом недвижимости физических и юридических лиц земельного участка.

Для приобретения прав на земельный участок правообладатель обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Сегодня перечень необходимых документов и порядок исполнения требований действующего законодательством утвержден Постановлением Правительства Москвы (ред. от 20.02.2013) от 15.05.2012 № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом земельных ресурсов города Москвы»[126].

В заявлении указываются: лицо или лица, которым необходимо предоставление земельного участка, вид права на земельный участок. К видам прав, возникающих у заинтересованных лиц в результате предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Необходимо заметить в данном случае, что приватизация земельного участка будет происходить только в тех случаях, когда о предоставлении земельного участка ходатайствуют сами собственники зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок в порядке приватизации, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления каких-либо иных дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Также, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП административными регламентами, установлены закрытые перечни оснований для отказа в предоставлении государственной услуги.

Приобретение права на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, при нескольких владельцах здания, строения или сооружения (то есть недвижимое имущество принадлежит нескольким гражданам на праве собственности, аренды и т.п.) реализуется с помощью совместного обращения граждан (владельцев и арендаторов, обладающих помещениями в здании, находящемся на испрашиваемом земельном участке) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Орган государственной власти или местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления подобного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ либо при отсутствии основания для бесплатного предоставления земельного участка готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Если вдруг исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли- продажи или предлагает заключить договор аренды, то собственник строения, здания или сооружения имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативными правовых актов или незаконными действий (бездействия) данных органов в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ[127] или в суд общей юрисдикции за защитой своих прав.

В случае признания действия или бездействия исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязывает данный орган подготовить соответствующий проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимого имущества.

Из названных норм ЗК РФ вытекает обязанность органов государственной власти, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику здания проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении указанного органа от заключения договора, предложенного собственником здания (сооружения), последний на основании ст. 445 ГК РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда, арбитражного суда разногласия, возникающие при его заключении.

Данную позицию разделяют многие специалисты. Так, Е.А. Галиновская считает, что выбор права, "на основании которого должен быть приобретен земельный участок, по смыслу законодательства остается за собственником недвижимости"[128]. В.В. Колотыркин также полагает, что "исходя из смысла ст. 36 ЗК РФ... право выбора принадлежит собственнику недвижимости, расположенной на участке"[129].

Действительно, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации предусматривает предоставление земельного участка под объектом недвижимости в аренду на срок до 49 лет лишь по желанию собственника такого объекта. В то же время указано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа. Таким образом, «из буквального толкования приведенной нормы следует, что приобретение права аренды или права собственности на земельный участок - это право собственника объекта недвижимости».

В связи с наличием такой нормы возникает вопрос: будут ли положения Закона о приватизации действовать в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, не приобретенные в порядке приватизации (например, вновь возведенные объекты недвижимости), а также приватизированные, но впоследствии перешедшие в собственность других лиц (на основании сделок, при реорганизации юридических лиц и т.п.)? С.М. Синицына дает положительный ответ на этот вопрос, принимая во внимание сферу действия упомянутого Закона, с чем вполне можно согласиться. Так, рассматриваемый Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом[130]. Согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации отношения, связанные с выкупом земельных участков собственниками объектов недвижимого имущества, которые расположены на этих земельных участках, попадают в сферу действия этого Закона.

Подход, согласно которому выбор вида права принадлежит собственнику недвижимости, получил широкое распространение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ВАС РФ от 17 августа 2004 г. # 4345/04 указано, что исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка[131].

Рассматриваемая проблема отчасти получила освещение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11. Согласно п. 4 данного Постановления в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли- продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

Полагаем, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст. 36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретаемого права на земельный участок собственником объекта недвижимости и сформулировать абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции: «Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами». Аналогичные изменения следует внести в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке.

Как установлено в п. п. 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В качестве одной из особенностей порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, и т.п[132]. Примерная форма решения о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 года[133]. Этим же распоряжением также была утверждена примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

При принятии решения о приватизации земельных участков следует учитывать, что не все из них могут быть переданы в частную собственность. В п. 8 ст. 28 Закона о приватизации установлен перечень земель, земельные участки в составе которых не подлежат отчуждению, который соответствует установленному в п. 5 ст. 27 ЗК РФ перечню ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования; транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. В перечне земель, земельные участки в составе которых не подлежат отчуждению, указаны также земли, не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации, т.е. изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, указанными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Так как далеко не каждый собственник здания имеет финансовую возможность приобрести земельный участок сразу в собственность, первоначально земельный участок может быть взят собственником здания в аренду с целью последующего выкупа. К сожалению, складывающаяся судебно-арбитражная практика лишает собственника здания, арендовавшего земельный участок после вступления в силу ЗК РФ, возможности выкупить его в дальнейшем[134].

Как следует из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

С.М. Синицына приводит серьезные возражения против подобного ограничительного толкования ст. 36 ЗК РФ. Во-первых, как было отмечено ранее, согласно ст. 28 Закона о приватизации договор аренды земельного участка не является препятствием для его последующего выкупа. Данная норма права не ставит решение вопроса о возможности выкупа земельного участка в зависимость от момента заключения договора аренды (до введения в действие ЗК РФ или после). Во-вторых, согласно п. 3 ст. 27 ЗК РФ содержание ограничений оборота устанавливается ЗК РФ, федеральными законами. Однако ни ЗК РФ, ни Закон о приватизации, ни иные федеральные законы не содержат подобного рода запретов или ограничений на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости. Таким образом, в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 № 11, по существу, содержится ограничение оборотоспособности земельных участков, не предусмотренное нормами действующего законодательства[135].

Подводя итог, следует отметить, что правовое регулирование приватизации земельных участков под объектами недвижимости в городе Москве должно способствовать, с одной стороны, наиболее полному обеспечению интересов собственников объектов недвижимости, с другой стороны, учитывать публичные потребности, связанные с использованием земель в различных целях, только в этом случае его можно считать эффективным.

Помощь с написанием академических работ
<< | >>
Источник: Свиридов Илья Тимурович. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва-2014. 2014

Еще по теме § 1. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем приватизации:

  1. § 2. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем переоформления
  2. § 4. Другие основания приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве
  3. § 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве через процедуру предоставления из публичной собственности
  4. ГЛАВА 2. СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  5. ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  6. § 1. Роль права частной собственности на земельные участки в развитии земельных отношений в городе Москве
  7. ГЛАВА 3. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  8. § 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки как правовая категория
  9. Свиридов Илья Тимурович. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва-2014, 2014
  10. § 2. Проблемы судебной защиты права частной собственности на землю в городе Москве
  11. § 1. Значение судебной практики в защите права частной собственности на землю в городе Москве
- Авторское право - Административное право, финансовое право, информационное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Гражданский процесс; арбитражный процесс - Гражданское право; предпренимательское право; семейное право; международное частное право - Договорное право - Избирательное право - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право, муниципальное право - Корпоративное право - Медицинское право - Международное право, европейское право - Налоговое право - Наследственное право - Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право - Римское право - Страховое право - Судебная власть, прокурорский надзор, организация правоохранительной деятельности, адвокатура - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право; право социального обеспечения - Уголовное право и криминология; уголовно-исполнительное право - Уголовный процесс; криминалистика и судебная экспертиза; оперативно-розыскная деятельность - Финансовое право - Юридические науки -