<<
>>

§ 3.3. Государственная регистрация прав

Особое значение при приобретении права собственности на недвижимое имущество как в российском, так и в германском праве имеет акт государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 1 § 873 ГГУ «Приобретение права собственности посредством соглашения и регистрации» для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимо соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу, если законом не предусмотрено иное.

Таким образом, и в России, и в Германии государственная регистрация прав входит в юридический состав перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку наряду с государственной регистрацией в юридический состав перехода права собственности на недвижимость в России входит обязательственный договор, а в Германии - вещный договор, в юридической литературе обсуждается вопрос о том, какое значение имеет государственная регистрация - правоустанавливающее или правоподтверждающее?

В пункте 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость дано следующее определение: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С.П.

Гришаев указывает, что как следует из данного определения (при его буквальном толковании), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего характера, а

219

только признает и подтверждает уже существующие права.

С.В. Моргунов также считает, что по смыслу норм статьи 131 ГК РФ и соответствующих норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимость сама по себе государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.[209] [210] [211] [212] [213]

Такой же позиции придерживается М.Б. Жужжалов. По его мнению, государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее

(декларативное) значение; основанием приобретения права собственности на

221

недвижимость является не государственная регистрация, а действия сторон.

Другую точку зрения высказывает Л.Ф. Лесницкая. По ее мнению,

222

государственная регистрация носит правоустанавливающий характер.

Согласно третьему подходу регистрация прав по общему правилу имеет правоустанавливающее значение (то есть до регистрации нет права), но исключения могут быть установлены в законе. Такими исключениями являются, например, ситуации наследования (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), приобретения кооперативного имущества (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Такую точку зрения высказывают Е.М. Тужилова-Орданская, А.В. Швабауэр и В.В. Ястребова.[214]

Представляется, правильной является третья точка зрения. Данную позицию воспринял и законодатель при введении в Гражданский кодекс Российской Федерации новой статьи 8.1, посвященной государственной регистрации.

Так, в силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 4 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или

0 прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

В германской юридической литературе также делается вывод о том, что все изменения в правоотношениях по поводу земельного участка, наступившие в результате заключения сделки, требуют занесения в поземельную книгу, в противном случае они не признаются действительными (ср. абзац 1 § 873, абзац

1 § 875 ГГУ). Вместе с тем передача права по закону (переход права собственности в порядке наследования) либо на основании принятого государственного акта (передача имущественного права в случае принудительной продажи с торгов), не требуют регистрации в поземельной

книге, но могут быть внесены. Указанные изменения производятся обычно

225

исправлением записей в соответствующем разделе.

Л.Ю. Василевская отмечает, что рассматривая запись в поземельной книге в качестве необходимого элемента фактического состава вещной сделки, законодатель трактует ее как юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием - вещным договором - порождает возникновение, прекращение, обременение вещного права.[215] [216] [217]

Таким образом, и в России, и в Германии государственная регистрация по общему правилу имеет правоустанавливающее значение, а в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, - правоподтверждающее.

Вместе с тем система государственной регистрации в России и Германии имеют определенные специфические черты.

В частности, в Германии ведение поземельных книг входит в функции не административных органов, а независимых судей и компетентных служащих

227

судов.

Напротив, в России государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) осуществляет федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

В Германии на отдельном листе поземельной книги регистрируется

обычно один земельный участок, и только в виде исключения - несколько

228

участков.

В России реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

В поземельной книге и в ЕГРП отражаются сведения о кадастровом номере, фактических характеристиках объекта, о праве собственности и иных вещных правах, об ограничениях и обременениях права собственности.

Кроме того, в ЕГРП вносятся следующие записи:

- о требованиях к сохранению, содержанию и использованию, обеспечению доступа к объектам культурного наследия;

- о требованиях к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия;

- о заявлениях о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права, сделках с объектом недвижимости или о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;

- о признании граждан недееспособными или ограниченно

дееспособными, а также о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения;

- об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда в определенных случаях;

- о заявлении лица, обладающего зарегистрированным в ЕГРП правом собственности на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без его личного участия;

- об установленных в соответствии с жилищным законодательством ограничениях (обременениях) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом;

- о принятии решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В поземельной книге отражается информация о таких обязательствах и ограничениях как:

- предварительная запись (§ 883 ГГУ);

- преимущественное право на покупку (§ 1094 - 1104 ГГУ);

- земельные сервитуты (§ 1018 - 1029 ГГУ), например, право прохода по земельному участку и узуфрукт;

- вещные обременения (Reallasten, § 1105 - 1112 ГГУ);

- относительные ограничения в праве распоряжения: к примеру, конфискация в связи с принудительной продажей либо принудительным управлением; запрет на распоряжение либо отметки о несостоятельности, об управлении наследственной массой, об исполнении завещания;

- возражения против достоверности записей в поземельной книге (§ 892).

Вместе с тем не подлежат регистрации в поземельной книге:

- иные права, например, права аренды;

- личностные характеристики, такие как признание лица недееспособным;

- полное ограничение права распоряжения (например, в сельскохозяйственной отрасли);

- обязательственные ограничения права распоряжения;

- публичные правоотношения, такие как ограничения в правах застройки и преимущественном праве на покупку; указания относительно расположения земельного участка на территории, предназначенной согласно

229

городским планам застройки к санации.

Особый интерес вызывает такой неизвестный российскому

законодательству институт германского права как предварительная запись.

Предварительная запись предназначена для обеспечения требования об уступке или о прекращении права на земельный участок или на обременяющее его право либо об изменении содержания или старшинства такого права. Внесение предварительной записи допускается также в обеспечение будущего или условного требования (абзац 1 § 883 ГГУ). Данная отметка вносится в поземельную книгу на основании обеспечительного определения суда либо с согласия лица, право которого затронуто. Распоряжение относительно земельного участка или права, совершенное после внесения предварительной записи, недействительно. Предварительная запись защищает также кредитора, если собственник после заключения договора, но до регистрации, будет ограничен в праве распоряжения (абзац 2 § 883 ГГУ).

Предварительная запись предупреждает заинтересованных лиц о

предстоящей регистрации в пользу другого лица, гарантируя защиту покупателю на период между начальным и конечным этапами регистрации. Благодаря своему свойству гарантии предварительная запись играет неоценимую роль при передаче права собственности на земельные участки. Практически любой договор купли-продажи земельного участка предусматривает, что только с внесением предварительной записи о

соглашении в нотариально заверенной форме наступает срок оплаты покупной цены, а вслед за оплатой нотариус представляет в орган регистрации документы о передаче права собственности. Таким образом, нотариус [218]

исполняет договор купли-продажи способом, одинаково безопасным как для продавца, так и для покупателя. Предварительная запись в поземельной книге носит акцессорный характер: она автоматически переходит к приобретателю

230

вместе с уступкой обеспеченного требования.

Ю.А. Волочай отмечает, что в немецкой юридической литературе высказывается три точки зрения по вопросу о правовой природе

~ 231

предварительной регистрации.

Согласно господствующей точке зрения предварительная регистрация - это особого рода обеспечительное средство, имеющее смешанный вещнообязательственный характер (В. Герхард, Д. Айкманн).

Напротив, профессор Р. Штюрнер признает за предварительной регистрацией сущность вещного права (как условное возникновение вещного права, которое она должна обеспечивать).

Другая точка зрения высказана К.Х. Швабом, который отрицает вещный характер предварительной регистрации и видит в ней лишь отметку в

232

поземельной книге.

Ю.А. Волочай отмечает, что исходя из концепции предварительной регистрации как отметки об обязательстве становится очевидным ее сходство с государственной регистрацией сделок в России.

Вместе с тем, как обоснованно указывает Ю.А. Волочай, поскольку регистрация договоров об отчуждении недвижимого имущества и регистрация перехода права собственности на него происходят практически одновременно, обеспечительная функция государственной регистрации сделки полностью нивелируется аналогичным действием государственной регистрации перехода права, а потому теряется смысл первой, что дает основания российским [219] [220] [221]

цивилистам предлагать отменить обязательную государственную регистрацию

233

сделок.

В Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации также критиковалось осуществление при совершении некоторых сделок «двойной» регистрации: как прав, так и сделок, поскольку при этом происходило смешение двух исторически сложившихся в мире систем регистрации, а также в ряде случаев из-за наличия системы «двойной» регистрации в законе допускалась очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота.

В.А. Алексеев обоснованно указывает, что регистрация как сделок, порождающих вещные права, так и самих этих прав, приводит к искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не зарегистрировать само это право. Не может существовать абстрактное волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку цель установления, изменения и прекращения гражданских прав

234

является необходимым элементом любой сделки.

Предложения об отмене обязательной государственной регистрации сделок об отчуждении отдельных объектов недвижимого имущества были частично реализованы в российском законодательстве.

Так, согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат

233

234

Там же. С. 97 - 98.

применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона.

Таким образом, с 01.03.2013 правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежат применению к договорам продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договорам продажи предприятия, договорам дарения недвижимого имущества, договорам ренты.

Следовательно, в настоящее время не могут применяться рекомендации, содержащиеся в пункте 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом.

При таких обстоятельствах остро встает вопрос о защите интересов третьих лиц в случае предстоящей регистрации перехода права собственности.

Представляется, что введение в российское право норм о предварительной записи, аналогичных германским, защитило бы покупателя и третьих лиц в период исполнения договора купли-продажи от

недобросовестных действий продавца.

В России и Германии также различным образом решается вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации.

Как уже было отмечено, по германскому праву обязательственный договор купли-продажи земельного участка и соглашение о передаче права собственности на земельный участок (Auflassung) подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В России вопрос о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом обсуждается в течение длительного времени.

Однако в настоящее время пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ сохраняет прежнее регулирование. В силу указанной нормы в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в

государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Е.А. Гореявчева, проанализировав законодательство России и

иностранных государств, обосновывает необходимость закрепления более жестких требований при совершении сделок по возмездному отчуждению земельных участков, а именно: необходимость их нотариального удостоверения до регистрации перехода права собственности. По ее мнению, обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению конституционных прав граждан на получение квалифицированной юридической помощи, снизит риск заключения

235

незаконных сделок, обеспечит защиту прав добросовестного приобретателя.

В Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации также указывается, что государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных [222] сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы правопорядка.

Б.Л. Хаскельберг и Д.О. Тузов не поддерживают предложение Концепции о введении обязательной нотариальной формы сделок по поводу имущественных прав, переход, установление или прекращение которых подлежат государственной регистрации, указывая, что нотариальное удостоверение само по себе не гарантирует юридическую безупречность сделки, отсутствие в ней каких-либо пороков, послужит дополнительным финансовым обременением для участников оборота, вызовет рост числа судебных споров, связанных с применением статьи 165 ГК РФ об исцелении порока нотариальной формы, недоступность нотариальных услуг. По мнению авторов, при существующем уровне профессиональной подготовки российских нотариусов обязательность нотариального оформления сделок с недвижимостью не будет гарантией законности оборота недвижимости.[223]

С данной точкой зрения нельзя согласиться. Существующие недостатки в работе нотариусов не могут быть основанием для отказа от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, а должны быть преодолены путем повышения уровня профессиональной подготовки нотариусов. Кроме того, в Концепции подчеркнуто, что введение обязательности нотариальной формы сделок не должно явиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников сделки. В связи с этим размер нотариального тарифа должен быть с учетом экономических обоснований снижен и основываться на регрессной шкале ставок тарифа в зависимости от стоимости недвижимого имущества.

Таким образом, по нашему мнению, целесообразно ввести в российское право обязательную нотариальную форму сделок по отчуждению недвижимости. Сочетание нотариального удостоверения сделки, внесения

предварительной записи и государственной регистрации права позволит установить оптимальный баланс интересов участников гражданского оборота, а также приведет к уменьшению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества.

Обратимся к рассмотрению принципов государственной регистрации, сложившихся в праве России и Германии.

В Г ермании действуют следующие принципы государственной регистрации: принцип внесения вещных прав, материальный принцип согласия, принцип публичной достоверности, принцип старшинства прав.

В России согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Р.С. Бевзенко выделяет следующие принципы российского иммобилиарного регистрационного режима: внесения, открытости, легалитета,

237

специалитета, достоверности и старшинства.

Рассмотрим указанные принципы более подробно.

В России принцип внесения понимается как обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В Германии принцип внесения вещных прав также означает, что сделка сама по себе, без внесения записи в поземельную книгу, не изменяет состав вещных прав. С другой стороны, для перехода вещного права недостаточно одного внесения записи в поземельную книгу, запись - это лишь средство, а не основание изменения права. Необходимо, чтобы запись основывалась на вещном договоре (материальный принцип согласия).

В российском законодательстве закреплен аналогичный принцип проверки законности оснований регистрации (абзац 2 пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ).

Основополагающим принципом государственной регистрации является публичная достоверность реестра.

Е.А. Самойлов указывает, что институт публичной достоверности первоначально возник и был обоснован в германской цивилистической

238

доктрине.

Так, отмечает ученый, теоретическая разработка публичной достоверности исторически является результатом синтеза теории видимости права (die Rechtsscheinlehre) и учения о защите доверия (die Lehre vom «Vertrauensschutz»), противоположных в исходных посылках, но устремленных к одному конечному результату. Первая из них рассматривала возникающую посредством внешнего фактического состава видимость права (Rechtsschein) на стороне неуправомоченного отчуждателя одновременно как прямое основание, существенную конструктивную предпосылку и объяснение приобретения права собственности от неуправомоченного лица. Второе учение исходило из одностороннего (закрытого) рассмотрения свойств приобретателя и видело в его добросовестности решающую предпосылку приобретения права. Синтез теорий привел к конструктивному объединению двух компонентов - видимости права (Rechtsschein) и добросовестности (guter Glaube) приобретателя - в качестве непременных условий для защиты приобретателя.[224] [225]

В настоящее время принцип публичной достоверности закреплен в § 891 ГГУ «Законная презумпция» и в § 892 ГГУ «Публичное доверие к поземельной книге».

Согласно § 891 ГГУ если право зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то предполагается, что это право принадлежит ему. Если зарегистрированное в поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не существует.

В соответствии с абзацем 1 § 892 ГГУ содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношение достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно приобретателю.

В силу абзаца 2 § 892 ГГУ в том случае, когда для приобретения права требуется регистрация, определяющим в отношении осведомленности приобретателя считается время подачи заявления о регистрации либо время заключения соглашения, если соглашение, необходимое в соответствии с § 873 ГГУ, будет заключено позднее.

М. Венкштерн отмечает, что записи в поземельной книге отличаются такой точностью, что законодатель счел в принципе допустимыми ссылки на ее содержание: зарегистрированное в поземельной книге право какого-либо лица становится в будущем (в случае спора) юридическим доказательством правообладания. Аналогичное правило действует и в отношении прекращения занесенного в поземельную книгу права (§ 891 ГГУ). Покупателю земельного участка в данном случае остается только проверить регистрацию продавца в поземельной книге в качестве собственника и нет необходимости наводить справки о том, является ли последний действительным собственником участка. Кроме того, в случае неверных сведений в поземельной книге § 892, 893 ГГУ признает за приобретателем возможность добросовестного приобретения земельного участка либо право на него на основании сделки.[226]

Таким образом, принцип публичной достоверности означает, что для добросовестного третьего лица содержание книги безусловно правильно и полно.

Вместе с тем в германской юридической литературе отмечается, что в принципе публичной достоверности кроется другая опасность: действительно управомоченный может лишиться своего права, если лицо, неправильно занесенное в книгу в качестве управомоченного, распорядится участком. Для предупреждения такой возможности ГГУ дает в руки истинно управомоченного два средства: право на внесение исправления и право на внесение возражения (протестацию). Для внесения исправления требуется согласие лица, право которого затронуто. Поскольку процесс получения согласия может затянуться, закон предусматривает возможность протестации. Внесение возражения делает невозможной ссылку на публичную достоверность книги, хотя и не лишает лицо, которое записано в книгу, возможности распоряжения. Запись возражения производится на основании обеспечительного определения суда либо с согласия лица, право которого затронуто. [227]

Вопрос о наличии или отсутствии в российском праве принципа публичной достоверности государственной регистрации до недавнего времени оставался дискуссионным.

Е.А. Самойлов и Ф.О. Богатырев отрицали наличие в российском законодательстве такого принципа.[228]

А.В. Швабауэр указывала, что принцип публичной достоверности в

243

России существует, однако имеет свою специфику.

В настоящее время данный принцип прямо назван в абзаце 2 пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ, при этом содержание его в этой норме не раскрывается, однако может быть выведено из других законодательных положений.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом, Р.С. Бевзенко выделяет следующие критерии, при которых публичная достоверность реестра защищает приобретателя: 1) наличие [229]

приобретательной сделки, которая действительна во всем, кроме управомоченности отчуждателя; 2) приобретатель записан в реестр в качестве собственника; 3) приобретатель является добросовестным; 4) приобретение недвижимости было осуществлено возмездно; 5) недвижимое имущество выбыло от его собственника не против его воли.[230] [231]

Вместе с тем Г.С. Осипов и М.Е. Толстухин отмечают, что принцип публичной достоверности в полном объеме не нашел отражения ни в старой редакции Гражданского кодекса, ни в новой. Приобретатель недвижимости, положившись на запись в реестре, может ссылаться на свою добросовестность (в новой редакции ГК РФ эта идея подчеркнута особенно четко), но не более того. Никакой абсолютной защиты запись в реестре не обеспечивает. Как ранее, так и теперь приобретатель недвижимого имущества рискует потерять приобретенное, если истец докажет, что спорное имущество выбыло из его

245

владения помимо его воли.

Кроме того, необходимо учитывать новеллу, предусматривающую возможность внесения в реестр возражения (как в Г ермании).

Согласно пункту 7 статьи 8.1 ГК РФ в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ). Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Следовательно, при наличии такого возражения публичная достоверность реестра не защищает приобретателя.

Обеспечению действия принципа публичной достоверности служит принцип открытости реестровых данных (пункт 4 статьи 131 ГК РФ, статья 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость) или принцип гласности поземельной книги. Согласно статье 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость регистрирующий орган обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, тогда как согласно § 12 Положения о порядке ведения поземельной книги информацию из поземельной книги может получить любое лицо, имеющее обоснованный интерес.

Р.С. Бевзенко указывает, что российскому законодательству также известно и начало легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (статья 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Следующий принцип, который может

быть обнаружен в нормах действующего Закона о государственной регистрации прав на недвижимость (статья 17), - это начало специалитета. Под специалитетом ЕГРП следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации, и, во- вторых, тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (кадастровыми, инвентаризационными) описаниями объекта.[232]

Еще один принцип, который практически не выражен в российском праве, однако имеет существенное значение в германском - принцип старшинства внесенных прав.

Принцип старшинства прав закреплен в § 879 ГГУ. С.А. Бабкин определяет старшинство прав как соотношение прав по моменту их возникновения и отмечает, что § 879 ГГУ знает три различных варианта определения старшинства прав: 1) по последовательности записей (применяется, если речь идет о правах, внесенных в один раздел; 2) по дню совершения записи в книгу (применяется, когда записи занесены в различные разделы); 3) по специальным правилам (имеет место, если эти правила записаны по ходатайству заинтересованных и управомоченных лиц на их установление лиц в поземельную книгу). [233]

Р.С. Бевзенко отмечает, что в российском праве принцип старшинства внесенных прав в настоящее время не имеет большого значения, так как отечественный оборот недвижимости пока достаточно прост, количество известных закону ограниченных вещных прав невелико, потому и сложное ранжирование вещных прав на одну недвижимую вещь - большая редкость.

Следовательно, значение начала старшинства сводится лишь к определению времени возникновения права, подлежащего регистрации.[234]

Таким образом, в результате проведенного анализа государственной регистрации в системе оснований перехода права собственности необходимо сделать следующие выводы.

Как в России, так и в Г ермании государственная регистрация прав входит в юридический состав перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

При этом государственная регистрация прав по общему правилу имеет правоустаналивающее значение, а в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе - правоподтверждающее.

В России ведение реестра входит в функции административных органов, а в Германии - независимых судей и компетентных служащих судов.

Законодательство Г ермании содержит нормы о предварительной записи в поземельной книге, не известной российскому праву. Предварительная запись предупреждает заинтересованных лиц о предстоящей регистрации в пользу другого лица. По нашему мнению, введение в российское право норм о предварительной записи, аналогичных германским, защитило бы покупателя и третьих лиц от недобросовестных действий продавца до государственной регистрации права.

По германскому праву и обязательственный договор купли-продажи земельного участка, и соглашение о передаче права собственности на земельный участок (Auflassung) подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В России вопрос о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом в настоящее время не решен.

На наш взгляд, целесообразно ввести в российское право обязательную нотариальную форму сделок по отчуждению недвижимости. Комплекс таких мер как нотариальное удостоверение сделки, внесение предварительной записи и государственная регистрация права позволит установить оптимальный баланс интересов участников гражданского оборота, а также приведет к уменьшению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества.

Помощь с написанием академических работ
<< | >>
Источник: Калиниченко Ксения Сергеевна. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НЕМ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ В РОССИИ И ГЕРМАНИИ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Санкт-Петербург 2016. 2016

Еще по теме § 3.3. Государственная регистрация прав:

  1. 2.2. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования.
  2. Государственная регистрация заключения брака
  3. ПРИЛОЖЕНИЕ В Свидетельства о государственной регистрации программ для ЭВМ
  4. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРЕКРАЩЕНИЯ СЕРВИТУТА
  5. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СЕРВИТУТА (ПРАВА ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ)
  6. § 1. Полномочия Банка России по государственной регистрации кредитных организаций и лицензированию банковской деятельности
  7. Правовая экспертиза муниципальных актов при их государственной регистрации
  8. Анализ отдельных нарушений авторских прав при регистрации товарных знаков, содержащих объекты авторского права
  9. Государственное содействие осуществлению конституционных прав
  10. Регистрация фиктивной сделки.
  11. Регистрация фиктивного исполнительного органа.
  12. 3.2 Проблемы установления дополнительных гарантий избирательных прав граждан в законодательстве о выборах в органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления
  13. § 4. Охрана средств индивидуализации при их регистрации в качестве доменных наименований
- Авторское право - Административное право, финансовое право, информационное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Гражданский процесс; арбитражный процесс - Гражданское право; предпренимательское право; семейное право; международное частное право - Договорное право - Избирательное право - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право, муниципальное право - Корпоративное право - Медицинское право - Международное право, европейское право - Налоговое право - Наследственное право - Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право - Римское право - Страховое право - Судебная власть, прокурорский надзор, организация правоохранительной деятельности, адвокатура - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право; право социального обеспечения - Уголовное право и криминология; уголовно-исполнительное право - Уголовный процесс; криминалистика и судебная экспертиза; оперативно-розыскная деятельность - Финансовое право - Юридические науки -